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香港特别行政区政府成立后,从1985年起一直执行的中英联合声明附件三所规定的有关每年新批土地不超过50公顷的限制,即时废除。7月中旬,特区政府规划环境地政局宣布了新的土地政策:地产业对香港经济的各个主要行业都有重要影响。与地产业关系最密切的是建筑业,地产业兴旺必然带动建筑业的繁荣,而地产业的调整则首先影响建筑业的发展。如20世纪70年代中到80年代初,香港地产业持续兴旺,使建筑业也相应出现了长达8年的繁荣期,建筑开支从1975年的39.96亿元增加到1982年的247.87亿元,7年间增幅达5.2倍。然而,1982至1984年间地产业衰退,使建筑业陷入困境,开工地盘大幅减少,政府工程也因财政困难而收缩。1984年成为该业10年间首次出现衰退的年份。踏入过渡时期以后,地产市道复苏,建筑业再次获得迅速发展。1997年,建筑业的生产总值达731.39亿元,比1985年的120.38亿元增长了6倍。由此可见地产业与建筑业关系之密切。(2)推高经营成本,严重削弱香港经济的竞争力。随着地价、楼价的急升,香港的写字楼租金大幅飙升,到1996年底,香港甲级写字楼租金平均已达每年每方尺105.56美元,在全球主要商业城市中高居榜首,远高于排二、三位的莫斯科(78.79美元)和东京(74.32美元)。高昂的经营成本已严重削弱了香港经济的国际竞争力。正如美国学者恩莱特(MichaelJ.Enright)教授在《香港优势》中所指出:“影响香港目前和未来竞争力的各种问题中,最广受议论的是成本问题。众所周知,香港的住宅和办公室租金之高,在全世界数一数二。香港购物天堂的美誉已经被零售业的租金影响了,因为昂贵的租金已经转嫁到零售商品之上。”〔24〕同样道理,昂贵的楼价、租金也转嫁到服务业以至经济各行业,香港正逐渐形成地产业一枝独秀的局面。比分直播太古地产创办后即着手筹划著名的高尚大型私人屋邨太古城发展计划。1974年,太古地产宣布,将在面积达230万方尺的太古船坞地段兴建商业中心、学校、戏院和住宅楼宇等综合发展屋邨,该屋邨将命名为“太古城”,全部共建50幢28层至32层高的高尚住宅大厦,逾10 000个住宅单位,可供4.5万人居住,以及一个规模巨大的商业购物中心——太古城中心。整个计划预计需时8年,总投资约13.5亿元。

比分直播1982年,是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年,地价、楼价、租金全面大幅下跌,官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落,冷落场面迭现,很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计,1984年港府共推出50幅官地,上半年占30幅,其中6幅因无人承价而收回,而下半年则有20幅,其中7幅收回。〔10〕 乌兰木伦主编:《迈向21世纪的香港经济》,三联书店(香港)有限公司1997年版,第358页。在香港,地产业通常是指地产和房产这两个相互联系的经营部门的总称。地产并非泛指所有的土地,而是指在法律上有明确权属关系的,并且能给所有者、经营者和使用者带来效益的土地,是指作为商品能够进入市场的这部分土地。房产也是指在法律上有明确权属关系的房屋建筑物,是房屋的社会经济形态。地产和房产都是固定在特定的领域、不可移动的,故在经济学上又称为“不动产”。房地产不仅是最基本的生产要素,而且是最基本的生活资料,是社会经济生活中最重要的财富之一。

1989年5月,港府推出该财政年度的首次3幅官地拍卖,信和及黄氏家族连夺两幅工业用地,涉及资金2亿元。1991年10月,信和联同隆丰国际及中国海外,以12.5亿元夺得沙田住宅地王,信和所占股权为九分之四。在激烈竞投中,信和置业主席黄志祥眼见隆丰国际代表与信和一直争持至12.3亿元时仍无退意,使出一招“飞象过河”,弯腰向前与隔数排的隆丰代表磋商合作,引来全场哗然,拍卖官为求更高成交价,亦开声阻拦,一时间成为行内人士茶余饭后的笑谈。信和集团竞投土地之勇,由此可见一斑,而黄志祥本人自此获“飞将军”的雅号。就在时代广场兴建的同时,九仓亦展开对尖沙咀海港城的庞大重建计划。海港城一期重建计划是将两幢住宅物业重建为两幢楼高36层的港威大厦。一期重建工程于1994年完成,为集团提供了113万方尺的写字楼物业。海港城二期重建工程随即在1994年展开,将原址3幢住宅物业拆卸重建为3幢甲级写字楼,为集团再增加270万方尺的写字楼和商场面积,以进一步巩固九仓作为“尖沙咀地王”的地位。二期工程已于1999年陆续完成。据统计,1998年九仓旗下的投资物业组合已高达950.7万方尺,已超过置地而成为与太古地产并驾齐驱的大型地产投资集团。特区政府成立后立即改变港英政府时期的政策,试图从扩大供应着手解决房屋市场的严重供求失衡状况,因而提出85000个住宅单位的目标。为实现这一目标,行政长官董建华在其施政报告中强调采取两项措施:一是扩大建屋用地供应,二是加快和精简土地供应及楼宇建造的审批程序。在供应建屋用地方面,特区政府公布了一项5年卖地计划,在1999年3月前提供120公顷土地兴建私人楼宇,并在其后的3个财政年度再供应260公顷土地。同期内,政府还将供应约285公顷土地兴建公营房屋。为此,特区政府决定在未来10年大力发展将军澳、大屿山的东涌及大澳、新界西北部和九龙东南部的策略性发展地区,进行荃湾海湾和青洲填海计划,并把合适的农地和工业用地重新规划,兴建房屋。比分直播这次升浪的动力是豪华住宅楼宇。踏入1996年,楼市表现尚见平稳,然而从下半年起,豪华住宅的交投转趋畅旺,一些豪宅名厦,诸如帝景园、会景阁、嘉富丽苑、地利根德阁,以及阳明山庄等,均成为市场追捧对象。其中,帝景园一宗交易创下每方尺逾20 000元纪录,而新鸿基地产安排作示范单位的港景别墅,亦以每方尺17 000多元易手,成为同区分层豪宅成交的指标。

1980年10月,鹰君为应付兴建机场富豪酒店和尖东富豪酒店的庞大建筑费用,将两幅酒店用地加上多幅土地,组成富豪酒店在香港上市,以每股1.9元价格公开发售1.6亿股新股,集资逾3亿元。稍后,鹰君又透过富豪酒店以1.06亿元收购小型上市公司永昌盛61.68%股权,并易名百利保投资。这时,鹰君一系所控上市公司已增至3家,市值达33.5亿元。其中,鹰君的市值在1981年底达9.63亿元,成为香港第二十大地产上市公司。新地的地产发展计划颇能迎合市民需要。踏入20世纪90年代,由于经济繁荣、市民收入增加,人们对居住环境及面积的要求亦提高,以往二三百方尺的小单位已不能满足置业者的要求。针对这一转变,新地逐步转向发展高质素的大型屋,单位面积在500方尺至1 000方尺之间,并设有住客俱乐部,极力塑造高质素、高品位的形象。新地还重视以另类生活文化来包装所推出的屋,如雅典居、加州花园、加州豪园等,设计风格上配合移民的回流,结果大受欢迎。新地推出的楼宇,往往成为市场中的名牌。由于采取“反潮流”,“人弃我取”的投资策略,恒地得以低成本维持庞大的土地储备。从1990年到1996年,恒基的土地储备从1 650万方尺增加到2 420万方尺,其中尚未包括1 340万方尺农地,成为香港仅次于新地的第二大土地储备银行。由于土地成本低,恒地的边际利润相当高,以1993年度为例,该年度恒地共完成及售出160万方尺楼宇,获得利润约30亿元,即平均每方尺纯利1 800元,比新地的平均每方尺1 400元还高出接近3成。1998年6月,即在特区政府成立一周年之际,房屋局局长黄星华撰文表示,经过一年的实践,特区政府的房屋政策已确立4个基本的发展方向,即:(1)有计划地增加房屋供应;(2)建立一个更加公平、合理的制度去分配有限的公共房屋资源;(3)为低入息和中等入息的家庭提供更多的机会和选择以实现自置居所的意愿;(4)使房地产市场继续发展并维持稳定。〔5〕

1982年,是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年,地价、楼价、租金全面大幅下跌,官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落,冷落场面迭现,很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计,1984年港府共推出50幅官地,上半年占30幅,其中6幅因无人承价而收回,而下半年则有20幅,其中7幅收回。就在特区政府制订新的房屋政策的同时,一场酝酿已久的金融风暴悄然掩至,并三度冲击香港,作为香港货币金融政策的基石和核心的港元联系汇率制度经受了严峻的挑战,期间,香港银行同业隔夜拆息利率一度飙升至280厘的历史高位,处于巅峰状态的股市、地产连番暴跌,香港经济经历了战后以来最严重的衰退。香港的地产市场在经历了1997年首一、二季空前的繁荣之后,在第三季转趋淡静,市场等待行政长官董建华在首份施政报告宣布新的房屋政策,投机活动减退。该季,香港所有物业买卖合约数目及总成交价,分别回落了17%及8%,而住宅市场方面则分别回落18%及8%。10月14日,即行政长官董建华发表施政报告后的一星期,特区政府首次推出3幅分别位于屯门、大埔和九龙湾的土地拍卖。其中,大埔地段面积9.12公顷,是香港纪录中最大的拍卖地段。在战战兢兢的气氛中,在场参与人士的出价显得十分谨慎,结果以56亿元成交,每方尺楼面地价约4811元,成交价仅属一般。〔6〕70年代末80年代初,炒楼风最炽热时,炒家索性整幢大厦炒卖,形成“炒大厦”、“炒酒店”热潮。当时中环、湾仔、尖东等各繁华商业区频频传出整幢商业大厦以高价易手的消息,其中最为人津津乐道的就是金钟的金门大厦,中环的联邦、国际两幢大厦的炒卖。金门大厦在1978年12月至1980年9月期间3次转手,售价从7.15亿元增加到16.8亿元,短短不到两年时间内升幅高达135%。联邦、国际两幢大厦在1980年8月至1981年1月期间两次转手,售价从10.89亿元升至22.35亿元,短短半年间升幅逾1倍。

踏入10月下旬,在东南亚金融市场获取巨利的国际机构投资者开始将目标转向香港。10月21日,美国摩根斯坦利全球首席策略员巴顿·碧斯表示,将减持环球投资组合中已发展亚洲市场所占比重,从原来的2%减至零。他并认为:亚洲股市已处于危险的下跌周期,其第二阶段的跌势已经开始,并将由香港股市率领。当日,香港股市应声下挫并连番暴跌,揭开了香港金融风暴的序幕。〔9〕 林宝安著:《市场、政府与财团——香港房地产的特质与社会经济意义》,载高承恕、陈介玄主编:《香港:文明的延续与断裂?》,联经出版事业公司1997年版,第211页。比分直播1984年12月,中英两国政府经过长达22轮的艰苦谈判之后,终于在北京正式签订了关于香港前途问题的《联合声明》。

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